Le dispositif Pinel a pris fin au 31 décembre 2024. Pour les investisseurs qui avaient structuré leur stratégie patrimoniale autour de cette réduction d’impôt, le paysage fiscal de l’investissement locatif s’est recomposé autour de mécanismes moins médiatisés mais techniquement plus intéressants. Nous passons en revue les leviers fiscaux réellement activables en 2024 et ceux qui prennent le relais depuis 2026.
Amortissement Jeanbrun : le successeur du Pinel sans contrainte de zonage
Le dispositif Jeanbrun, issu de la loi de finances 2026 promulguée le 19 février 2026, rompt avec la logique Pinel sur un point structurant : il ne repose pas sur un zonage géographique. L’avantage fiscal est ouvert sur l’ensemble du territoire français, ce qui supprime la distorsion qui concentrait les programmes neufs dans des zones tendues parfois saturées.
Le mécanisme repose sur un amortissement du prix d’acquisition. Le bailleur peut déduire jusqu’à 80 % du prix hors valeur du terrain de ses revenus fonciers, via un étalement sur plusieurs années. Cette déduction est explicitement exclue du plafonnement global des niches fiscales, un point que nous considérons comme l’atout majeur du dispositif pour les contribuables fortement imposés.
Les conditions d’éligibilité ciblent les logements en immeuble collectif, neufs ou anciens rénovés, acquis entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028, avec un engagement de location nue d’au moins 9 ans. Comparé au Pinel qui plafonnait la réduction à un pourcentage du prix d’achat, Jeanbrun agit directement sur la base imposable des revenus fonciers, ce qui en fait un outil de défiscalisation plus puissant pour les profils à revenus fonciers élevés.
Denormandie dans l’ancien : un dispositif prolongé jusqu’en 2027 et sous-exploité
La réduction d’impôt Denormandie reste active pour les opérations réalisées entre le 28 mars 2019 et le 31 décembre 2027. Elle cible l’investissement locatif dans l’ancien avec travaux, à condition que ces travaux représentent au moins 25 % du coût total de l’opération.
Le logement doit être situé dans une commune éligible : communes labellisées Cœur de ville, communes ayant signé une convention d’opération de revitalisation de territoire (ORT), ou communes identifiées pour leur besoin de réhabilitation de l’habitat. Un simulateur est disponible sur service-public.fr pour vérifier l’éligibilité d’une commune.
Pourquoi Denormandie mérite une analyse sérieuse
Ce dispositif est structurellement plus adapté aux marchés de province où le foncier ancien abonde et où les prix d’acquisition restent modérés. La contrainte de 25 % de travaux génère un double avantage : la réduction d’impôt elle-même, et la valorisation patrimoniale du bien rénové.
Nous observons que la plupart des articles concurrents mentionnent Denormandie sans détailler son articulation avec le déficit foncier. Les travaux éligibles au dispositif peuvent, dans certains cas, alimenter simultanément un déficit foncier imputable sur le revenu global, ce qui amplifie l’effet fiscal la première année.
Déficit foncier et LMNP : les deux piliers de la fiscalité locative courante
En dehors des dispositifs spécifiques, deux mécanismes permanents structurent la fiscalité de l’investissement locatif.
Déficit foncier en location nue
Le déficit foncier permet d’imputer sur le revenu global les charges déductibles (travaux d’entretien, de réparation, d’amélioration, intérêts d’emprunt sous conditions) qui excèdent les loyers perçus. Ce mécanisme est particulièrement efficace l’année de réalisation de travaux lourds. Il n’est soumis à aucun plafonnement spécifique des niches fiscales, ce qui le distingue des dispositifs de réduction d’impôt.
Statut LMNP : l’amortissement comme levier central
Le statut de loueur en meublé non professionnel reste le cadre fiscal le plus utilisé par les investisseurs individuels. Sous le régime réel, le bailleur déduit l’ensemble des charges et amortit le bien immobilier et le mobilier. L’amortissement neutralise tout ou partie des loyers imposables sans constituer une charge décaissée.
Les points de vigilance à retenir pour le LMNP :
- Le régime réel impose une comptabilité rigoureuse et le recours fréquent à un expert-comptable, dont les honoraires sont eux-mêmes déductibles
- L’amortissement non utilisé est reportable sans limite de durée, ce qui crée un stock de déficit mobilisable sur les exercices futurs
- La plus-value à la revente reste calculée selon le régime des plus-values des particuliers, sans réintégration des amortissements pratiqués, un avantage significatif par rapport au statut de loueur professionnel
Loc’Avantages et plafonnement des niches fiscales : arbitrage à ne pas négliger
Le dispositif Loc’Avantages, qui avait été supprimé fin 2024, fait l’objet d’une reconduction repositionnée. Son principe reste une réduction d’impôt en contrepartie d’une location à loyer maîtrisé, avec intermédiation locative possible via une association agréée.
L’arbitrage entre réduction d’impôt et déduction du revenu imposable est le vrai sujet stratégique. Les dispositifs de type Pinel ou Denormandie génèrent des réductions d’impôt soumises au plafonnement global des niches fiscales. À l’inverse, le déficit foncier et l’amortissement Jeanbrun agissent sur la base imposable et échappent à ce plafond.
Pour un investisseur qui cumule déjà des avantages fiscaux (emploi à domicile, dons, investissements outre-mer), un dispositif hors plafonnement offre une marge de manœuvre supplémentaire. Nous recommandons de cartographier l’ensemble des niches utilisées avant de choisir le véhicule fiscal.
- Réductions d’impôt (Denormandie, Loc’Avantages) : soumises au plafonnement global
- Déficit foncier : hors plafonnement, imputation directe sur le revenu global
- Amortissement Jeanbrun : explicitement exclu du plafonnement des niches fiscales
- LMNP au réel : l’amortissement réduit le résultat fiscal sans passer par le mécanisme des niches
Le paysage fiscal de l’investissement locatif après 2024 n’est pas un vide laissé par le Pinel. Les dispositifs actifs privilégient la déduction sur la base imposable plutôt que la réduction directe d’impôt, un glissement technique qui favorise les investisseurs à revenus fonciers significatifs et pénalise ceux qui cherchaient un simple crédit d’impôt forfaitaire. Adapter sa stratégie d’acquisition au mécanisme fiscal le plus cohérent avec son profil reste la première décision à prendre, bien avant le choix du bien.
