Le marché des résidences secondaires en France repose sur un parc de 3,8 millions de logements secondaires et occasionnels au 1er janvier 2025, selon l’Insee. Ce stock représente environ 9,8 % du parc total de logements et continue de progresser sur longue période, même après plusieurs trimestres de ralentissement des transactions.
Taux d’intérêt et résidences secondaires : le mécanisme de la reprise
La dynamique d’achat d’une résidence secondaire dépend directement du coût du crédit. Quand les taux montent brutalement, les ménages qui financent un second bien à crédit voient leur capacité d’emprunt fondre. C’est ce qui s’est produit à partir de 2022.
La stabilisation des taux d’intérêt a ensuite permis un retour progressif des acheteurs. Selon Pretto, le premier trimestre 2024 a enregistré une augmentation de plus de 50 % de la demande par rapport au premier trimestre 2023. Ce regain s’explique par une meilleure adaptation des acheteurs aux nouvelles conditions de financement.
Le mécanisme est simple : quand les taux se stabilisent, les acquéreurs recalculent leur budget et ajustent leur projet. Un bien à 250 000 euros financé sur vingt ans coûte significativement moins cher en mensualités quand le taux passe d’un pic à un palier. Cette mécanique touche davantage les résidences secondaires que les résidences principales, car l’achat d’un second logement est plus sensible aux conditions de crédit.
Résidences secondaires et fiscalité locale : la pression de la taxe d’habitation
La taxe d’habitation sur les résidences secondaires reste due, contrairement à celle sur les résidences principales supprimée depuis 2023. Les communes situées en zone tendue peuvent appliquer une majoration allant jusqu’à 60 % de cette taxe.
Le nombre de communes concernées par cette majoration augmente. Pour les propriétaires, cela modifie le calcul de rentabilité d’un bien secondaire, surtout dans les stations balnéaires et les villes touristiques où la pression fiscale locale est forte.
- La taxe d’habitation sur les résidences secondaires est maintenue sur l’ensemble du territoire, sans exonération automatique.
- Les communes en zone tendue disposent d’un levier fiscal avec la surtaxe pouvant atteindre 60 %, ce qui renchérit le coût annuel de détention.
- La taxe foncière progresse aussi dans certains départements, comme la Dordogne, où les propriétaires de résidences secondaires constatent des hausses en 2026.
Cette pression fiscale croissante pousse certains propriétaires à arbitrer entre conserver leur bien ou le mettre en location saisonnière pour couvrir les charges. D’autres envisagent de vendre, ce qui alimente l’offre et peut freiner la hausse des prix dans les zones les plus taxées.
Marché immobilier ancien et résidences secondaires : deux dynamiques distinctes
La reprise du marché immobilier ancien en 2025, avec environ 940 000 ventes prévues selon la FNAIM, ne se traduit pas automatiquement par un rebond équivalent sur le segment des résidences secondaires. Le marché ancien global et celui des résidences secondaires n’évoluent pas au même rythme.
Les résidences principales bénéficient de facteurs structurels (besoin de se loger, mobilité professionnelle) qui soutiennent les volumes même en période difficile. Les résidences secondaires relèvent d’un achat de confort, plus facilement reportable.
Loïc Cantin, président de la FNAIM, a souligné que la reprise met fin à trois années de chute cumulée de 33 % du total des transactions, la baisse la plus marquée depuis la crise des subprimes. Cette correction a touché plus durement les biens secondaires, souvent situés dans des zones où les prix avaient fortement augmenté après la pandémie.
Régions prisées et redistribution géographique
La carte de l’attractivité des résidences secondaires se redessine. Les régions traditionnellement dominantes comme la Provence-Alpes-Côte d’Azur et la Normandie ont vu leur part dans les recherches reculer. Selon Pretto, la demande pour la région PACA a chuté de 22 % entre 2021 et 2023, et la part cumulée PACA-Normandie est passée d’un quart à 20 % des recherches.
D’autres régions gagnent du terrain. Les acquéreurs se tournent vers des territoires où les prix au mètre carré restent accessibles et où la qualité de vie perçue a progressé. Cette redistribution géographique modifie les équilibres locaux : certaines communes rurales voient arriver de nouveaux acheteurs, tandis que les stations historiques perdent en attractivité relative.
Profil des acheteurs de résidences secondaires en 2025-2026
Le profil type de l’acquéreur a évolué. Le marché n’est plus porté uniquement par des ménages aisés proches de la retraite. Des actifs plus jeunes, disposant d’un apport constitué pendant les années de pandémie, se positionnent sur des biens à rénover dans des zones moins cotées.
Pretto note aussi le retour des acquéreurs non-résidents, c’est-à-dire des acheteurs dont la résidence principale se situe dans une autre région ou à l’étranger. Ce segment avait marqué le pas en 2022-2023 avec la hausse des taux et l’incertitude économique.
Le projet d’achat d’une résidence secondaire intègre désormais plus souvent une dimension locative. Beaucoup d’acheteurs prévoient dès le départ de louer leur bien en saisonnier pour amortir les charges fiscales et d’entretien. Ce calcul influence le choix de la localisation : les zones avec une forte demande touristique et une bonne desserte (gare TGV, aéroport régional) sont privilégiées.
Perspectives du marché des résidences secondaires en France
Le parc de 3,8 millions de résidences secondaires ne se contracte pas malgré les vents contraires. La reprise des volumes de transactions dans l’ancien laisse présager un regain d’activité sur ce segment, mais à un rythme plus lent que pour les résidences principales.
Deux facteurs joueront un rôle déterminant dans les prochains trimestres :
- L’évolution des taux d’intérêt, qui conditionne directement la capacité d’emprunt des ménages pour un second achat immobilier.
- Les décisions fiscales des communes, notamment l’extension de la majoration de taxe d’habitation, qui modifie le coût réel de détention.
- La réglementation énergétique, avec les obligations de diagnostic de performance énergétique qui pèsent sur les biens anciens, souvent majoritaires dans le parc secondaire.
Le marché des résidences secondaires en France retrouve effectivement des couleurs, mais la reprise reste conditionnée par des arbitrages financiers que chaque acquéreur doit poser avant de signer.
